TNFD для недвижимости и инфраструктуры: участки, строительные материалы и городская природа

Образовательный материал для практиков. Иллюстративные сценарии и формулировки требуют адаптации к фактам организации, ее подходу к существенности, отрасли, местоположениям и контексту отчетности.

Организации в сфере недвижимости и инфраструктуры управляют несколькими различными категориями: существующими активами, портфелями проектов по развитию и приобретению, строительными проектами, инфраструктурными сетями, арендованными активами и материалами на upstream-этапах. Зрелое эксплуатируемое здание и неосвоенный участок нельзя оценивать на основе одних и тех же доказательств или с использованием одних и тех же инструментов реагирования. Работа по TNFD должна сохранять сведения о стадии жизненного цикла и правах на принятие решений, чтобы были видны варианты предотвращения, проектирования, эксплуатации, модернизации и восстановления.

Местоположение имеет не меньшее значение. Городские и пригородные активы могут зависеть от дренажа, регулирования наводнений, охлаждения, водоснабжения, устойчивости почв, растительности и доступа к зеленым или водным пространствам. Они также могут способствовать изменению землепользования, фрагментации местообитаний, водопользованию, загрязнению, световому и шумовому воздействию, а также распространению инвазивных видов. Инфраструктурные коридоры и сети могут создавать совокупные воздействия и эффекты связанности, которые невозможно представить одним адресом.

Рисунок 1. Модель данных жизненного цикла активов для недвижимости и инфраструктуры. Существующие портфели, портфели проектов и сети используют общие поля местоположения и эффективности, но требуют принятия разных решений.

Выбор площадки и раннее проектирование часто обеспечивают наибольшие возможности для предотвращения воздействия. Скрининг не следует ограничивать выявлением пересечения с охраняемыми территориями. Следует учитывать целостность экосистем, быстрое ухудшение состояния, значение для биоразнообразия, дефицит воды, связанность, сельскохозяйственное или общественное использование, состояние ранее освоенной территории и вероятность существенных зависимостей или воздействий. При оценке следует различать предыдущее землепользование, дату определения исходного состояния, предлагаемое изменение, временную площадь, занимаемую в период строительства, и постоянную площадь, занимаемую в период эксплуатации.

Устойчивость, связанная с природой, должна интегрироваться с работой по вопросам климата, но не сводиться к ней. Непроницаемые поверхности, утрата растительности и изменение дренажа могут усиливать риски жары и наводнений. Водно-болотные угодья, деревья, почвы, водотоки и другая зелёная или синяя инфраструктура могут обеспечивать охлаждение, удержание воды, улучшение качества воздуха, рекреационные и оздоровительные услуги. Организации следует проверять эффективность, техническое обслуживание, потребность в воде и компромиссы, связанные с предлагаемыми природоподобными решениями, а не предполагать, что любой зелёный элемент приносит пользу.

Цемент, заполнители, сталь, алюминий, древесина, стекло, асфальт, изоляционные и отделочные материалы могут быть связаны с существенными upstream-каналами воздействия на землепользование, воду, загрязнение, добычу и биоразнообразие. Одних данных об углероде недостаточно для отражения этих вопросов. Соразмерный реестр материалов может объединять данные о количестве или стоимости, поставщике, продукции, происхождении, если оно доступно, содержании переработанных или повторно использованных материалов, экологических декларациях продукции, сертификации, признаках сырьевых товаров, чувствительных к природе, и степени уверенности в доказательной базе.

Деятельность, контролируемая арендаторами, может существенно влиять на водные ресурсы, отходы, загрязнение, управление зелёными зонами и воздействие продукции или услуг. Организации следует определить, входит ли эта деятельность в границы отчётности, каким образом она связана с организацией посредством аренды или управления, какое влияние организация на неё оказывает и какие данные полезны для принятия решений. Автоматическое исключение деятельности из-за того, что данные находятся у арендатора, может скрыть существенную подверженность; автоматическое включение без анализа контроля может привести к завышению ответственности.

Практические меры контроля включают положения договоров аренды, доступ к системам управления зданием, субучёт, анкеты для арендаторов, стандарты отделочных работ, уведомление об инцидентах, «зелёные» договоры аренды, совместные целевые показатели и протоколы конфиденциальности. В раскрытии следует пояснить знаменатель охвата, оценки, существенные категории арендаторов и план улучшения данных. Следует избегать идентификации коммерчески чувствительных арендаторов или инфраструктуры, критичной для безопасности.

1. Сегментируйте портфель и воронку проектов. Разделите существующие активы, проекты развития, строительные проекты, сети, совместные предприятия и соответствующие фонды или мандаты.

2. Составьте карту местоположения и контроля. Зафиксируйте геометрию, владение, управление, обязанности арендаторов или операторов, жизненный цикл и точки принятия решений.

3. Проведите скрининг взаимосвязей с природой. Оцените вопросы, связанные с землями, водой, биоразнообразием, городской природой, загрязнением, материалами и цепочкой создания стоимости, с использованием соответствующей степени детализации.

4. Отберите приоритетные активы и проекты. Сочетайте потенциал зависимости и воздействия, чувствительные местоположения, финансовую подверженность, решения по проектам в воронке, жалобы и надёжность данных.

5. Оцените зависимости и воздействия. Используйте исходные показатели, разрешения, проектные данные, сведения об эксплуатации, информацию от арендаторов, происхождение материалов и свидетельства заинтересованных сторон.

6. Постройте траектории рисков и возможностей. Свяжите природу с планированием, строительством, заселением, надёжностью услуг, оценкой стоимости, капитальными затратами, операционными затратами, страхованием и финансированием.

7. Применяйте меры реагирования на протяжении жизненного цикла. Приоритизируйте предотвращение и учёт соответствующих решений в проектах в воронке, операционные улучшения в существующих активах, а также восстановление или цикличность в конце жизненного цикла.

8. Установите метрики и целевые показатели. Определите знаменатели для активов и портфеля, исходные показатели, методы, контекст местоположения и степень уверенности.

9. Интегрируйте инвестиции и финансирование. Увяжите их с приобретением, этапами развития, бюджетами, оценками стоимости, обесценением, резервами, страхованием и требованиями кредиторов.

10. Раскройте охват и пробелы. Поясните охват портфеля, границы в отношении арендаторов и материалов, агрегирование, конфиденциальность и план улучшения.

Иллюстративный сценарий. Группа по управлению недвижимостью владеет городскими офисами и планирует многофункциональную застройку на ранее использовавшихся в промышленности землях. Скрининг выявляет загрязнённую почву, связанную с участком водоток, подверженность наводнениям и жаре, низкую сомкнутость древесного покрова и потенциальную ценность среды обитания. Кроме того, группа имеет ограниченную видимость происхождения древесины и заполнителей и располагает лишь частичными данными об использовании воды арендаторами.

Группа сравнивает варианты участка и проектные альтернативы, защищает прибрежную буферную зону, обновляет системы дренажа и рекультивации почвы, устанавливает требования к прослеживаемости материалов, внедряет субучёт и включает содержание зелёных зон в операционные бюджеты. В раскрытии по TNFD развитие проектов в воронке отделяется от существующего портфеля, поясняются метрики местоположения и охват арендаторов, а также не утверждается, что проект оказывает положительное воздействие на природу, пока отсутствуют свидетельства результата.