TNFD per il settore immobiliare e le infrastrutture: siti, materiali da costruzione e natura urbana

Materiale educativo per professionisti. Gli scenari e la formulazione illustrativi richiedono un adattamento ai dati specifici dell'organizzazione, al suo approccio alla materialità, al settore, alle ubicazioni e al contesto di rendicontazione.

Le organizzazioni immobiliari e infrastrutturali gestiscono diverse categorie distinte: asset esistenti, pipeline di sviluppo e acquisizione, progetti di costruzione, reti infrastrutturali, asset in locazione e materiali a monte. Un edificio operativo maturo e un sito non sviluppato non possono essere valutati sulla base delle stesse evidenze o degli stessi strumenti di intervento. Il lavoro TNFD dovrebbe mantenere la fase del ciclo di vita e i diritti decisionali, in modo che siano visibili le opzioni di prevenzione, progettazione, gestione, riqualificazione e ripristino.

Anche l'ubicazione è altrettanto importante. Gli asset urbani e periurbani possono dipendere dal drenaggio, dalla regolazione delle inondazioni, dal raffrescamento, dall'approvvigionamento idrico, dalla stabilità del suolo, dalla vegetazione e dall'accesso a spazi verdi o blu. Possono inoltre contribuire al cambiamento dell'uso del suolo, alla frammentazione degli habitat, all'uso dell'acqua, all'inquinamento, alla luce, al rumore e alla diffusione di specie invasive. I corridoi e le reti infrastrutturali possono creare effetti cumulativi e di connettività che un singolo indirizzo non può rappresentare.

Figura 1. Modello di dati del ciclo di vita degli asset per il settore immobiliare e le infrastrutture. I portafogli esistenti, le pipeline di sviluppo e le reti utilizzano campi condivisi relativi all'ubicazione e alle prestazioni, ma richiedono decisioni diverse.

La selezione del sito e la progettazione iniziale offrono spesso la maggiore possibilità di evitare gli impatti. La valutazione preliminare non dovrebbe limitarsi alla sovrapposizione con aree protette. Dovrebbe considerare l'integrità degli ecosistemi, il rapido declino, l'importanza per la biodiversità, lo stress idrico, la connettività, l'uso agricolo o da parte delle comunità, lo stato delle aree dismesse e la probabilità di dipendenze o impatti significativi. La valutazione dovrebbe distinguere l'uso precedente del suolo, la data di riferimento, il cambiamento proposto, l'impronta temporanea della costruzione e l'impronta operativa permanente.

La resilienza legata alla natura dovrebbe essere integrata nel lavoro sul clima, ma non ridotta a esso. Le superfici impermeabili, la perdita di vegetazione e l’alterazione del drenaggio possono intensificare il rischio di calore e di alluvioni. Zone umide, alberi, suoli, corsi d’acqua e altre infrastrutture verdi o blu possono fornire servizi di raffrescamento, ritenzione idrica, qualità dell’aria, fruibilità e benessere. L’organizzazione dovrebbe verificare le prestazioni, la manutenzione, il fabbisogno idrico e i compromessi delle risposte basate sulla natura proposte, anziché presumere che qualsiasi elemento verde sia benefico.

Cemento, aggregati, acciaio, alluminio, legname, vetro, asfalto, materiali isolanti e materiali per allestimenti possono comportare rilevanti impatti upstream su suolo, acqua, inquinamento, estrazione e biodiversità. I soli dati sul carbonio non rilevano tali problematiche. Un registro dei materiali commisurato può combinare quantità o costo, fornitore, prodotto, origine ove disponibile, contenuto riciclato o riutilizzato, dichiarazioni ambientali di prodotto, certificazione, indicatori relativi a materie prime sensibili alla natura e livello di affidabilità delle evidenze.

Le attività controllate dai conduttori possono incidere in modo rilevante sull'acqua, sui rifiuti, sull'inquinamento, sulla gestione degli spazi verdi e sugli impatti di prodotti o servizi. L'organizzazione dovrebbe determinare se l'attività rientra nel perimetro di rendicontazione, in che modo è collegata tramite contratti di locazione o gestione, quale influenza esercita e quali dati sono utili ai fini decisionali. L'esclusione automatica perché i dati sono detenuti da un conduttore può celare un'esposizione rilevante; l'inclusione automatica senza un'analisi del controllo può sovrastimare la responsabilità.

I controlli pratici comprendono clausole contrattuali di locazione, accesso al sistema di gestione dell'edificio, misurazione separata, questionari per i conduttori, standard per gli allestimenti, notifica degli incidenti, locazioni verdi, obiettivi congiunti e protocolli di riservatezza. L'informativa dovrebbe spiegare il denominatore di copertura, le stime, le categorie di conduttori rilevanti e il piano per migliorare i dati. Dovrebbe evitare di identificare conduttori commercialmente sensibili o infrastrutture critiche per la sicurezza.

1. Segmentare il portafoglio e la pipeline. Separare gli asset esistenti, gli sviluppi, i progetti di costruzione, le reti, le joint venture e i fondi o mandati pertinenti.

2. Mappare l'ubicazione e il controllo. Registrare geometria, proprietà, gestione, responsabilità dei conduttori o degli operatori, ciclo di vita e passaggi decisionali.

3. Esaminare le interfacce con la natura. Valutare questioni relative a suolo, acqua, biodiversità, natura urbana, inquinamento, materiali e catena del valore utilizzando il livello di granularità pertinente.

4. Selezionare gli asset e i progetti prioritari. Combinare il potenziale di dipendenza e di impatto, le ubicazioni sensibili, l'esposizione finanziaria, le decisioni relative alla pipeline, i reclami e il livello di affidabilità dei dati.

5. Valutare dipendenze e impatti. Utilizzare valori di riferimento, autorizzazioni, dati di progettazione, attività operative, informazioni sui conduttori, origini dei materiali ed elementi probativi forniti dagli stakeholder.

6. Costruire percorsi di rischio e opportunità. Collegare la natura alla pianificazione, alla costruzione, all'occupazione, all'affidabilità dei servizi, alla valutazione, alle spese in conto capitale, alle spese operative, alle assicurazioni e ai finanziamenti.

7. Applicare risposte lungo il ciclo di vita. Dare priorità all'evitamento e alla progettazione nella pipeline, al miglioramento operativo negli asset esistenti e al ripristino o alla circolarità a fine vita.

8. Definire metriche e obiettivi. Definire i denominatori a livello di asset e di portafoglio, i valori di riferimento, i metodi, il contesto dell'ubicazione e il livello di affidabilità.

9. Integrare investimenti e finanziamenti. Collegare il tutto alle acquisizioni, ai passaggi decisionali relativi agli sviluppi, ai budget, alle valutazioni, alle riduzioni di valore, agli accantonamenti, alle assicurazioni e ai requisiti dei finanziatori.

10. Indicare ambito e lacune. Spiegare la copertura del portafoglio, i confini relativi ai conduttori e ai materiali, l'aggregazione, la riservatezza e il piano di miglioramento.

Scenario illustrativo. Un gruppo immobiliare possiede uffici urbani e pianifica uno sviluppo a uso misto su un'area precedentemente industriale. Lo screening individua suolo contaminato, un corso d'acqua connesso, esposizione a inondazioni e calore, una bassa copertura arborea e un potenziale valore per l'habitat. Il gruppo ha inoltre una visibilità limitata sull'origine del legname e degli aggregati e dispone soltanto di dati parziali sul consumo di acqua dei conduttori.

L'impresa confronta le alternative relative al sito e alla progettazione, protegge una fascia ripariale, aggiorna il drenaggio e la bonifica del suolo, stabilisce requisiti di tracciabilità dei materiali, installa sistemi di sub-misurazione e integra la manutenzione degli spazi verdi nei budget operativi. L'informativa TNFD distingue la pipeline degli sviluppi dal portafoglio esistente, spiega le metriche relative all'ubicazione e la copertura dei conduttori ed evita di dichiarare che il progetto abbia un impatto positivo sulla natura prima che siano disponibili evidenze sugli esiti.