TNFD pour l’immobilier et les infrastructures : sites, matériaux de construction et nature en milieu urbain

Document pédagogique destiné aux praticiens. Les scénarios et formulations illustratifs nécessitent une adaptation aux faits propres à l’organisation, à son approche de la matérialité, à son secteur, à ses implantations et à son contexte de reporting.

Les organisations immobilières et d’infrastructure gèrent plusieurs populations distinctes : actifs existants, portefeuilles de projets et d’acquisitions, projets de construction, réseaux d’infrastructure, actifs loués et matériaux en amont. Un bâtiment en exploitation arrivé à maturité et un site non aménagé ne peuvent pas être évalués à partir des mêmes éléments probants ni avec les mêmes leviers d’action. Les travaux TNFD devraient conserver l’étape du cycle de vie et les droits de décision afin que les options d’évitement, de conception, d’exploitation, de rénovation et de restauration soient visibles.

La localisation est tout aussi importante. Les actifs urbains et périurbains peuvent dépendre du drainage, de la régulation des inondations, du refroidissement, de l’approvisionnement en eau, de la stabilité des sols, de la végétation et de l’accès aux espaces verts ou bleus. Ils peuvent également contribuer aux changements d’affectation des terres, à la fragmentation des habitats, à l’utilisation de l’eau, à la pollution, à la lumière, au bruit et aux voies d’introduction d’espèces invasives. Les corridors et réseaux d’infrastructure peuvent produire des effets cumulatifs et de connectivité qu’une adresse unique ne peut pas représenter.

Figure 1. Modèle de données du cycle de vie des actifs immobiliers et d’infrastructure. Les portefeuilles existants, les portefeuilles de projets et les réseaux utilisent des champs communs relatifs à la localisation et à la performance, mais nécessitent des décisions différentes.

La sélection du site et la conception initiale offrent souvent le plus grand levier pour éviter les incidences. L’examen ne devrait pas se limiter au chevauchement avec des zones protégées. Il devrait prendre en compte l’intégrité des écosystèmes, le déclin rapide, l’importance pour la biodiversité, le stress hydrique, la connectivité, l’utilisation agricole ou communautaire, l’état de la friche et la probabilité de dépendances ou d’incidences significatives. L’évaluation devrait distinguer l’utilisation antérieure des terres, la date de référence, le changement proposé, l’emprise temporaire de la construction et l’emprise opérationnelle permanente.

La résilience liée à la nature devrait être intégrée aux travaux sur le climat, sans toutefois y être réduite. Les surfaces imperméables, la perte de végétation et la modification du drainage peuvent intensifier les risques de chaleur et d’inondation. Les zones humides, les arbres, les sols, les cours d’eau et les autres infrastructures vertes ou bleues peuvent fournir des services de rafraîchissement, de rétention de l’eau, de qualité de l’air, d’agrément et de bien-être. L’entreprise devrait tester la performance, la maintenance, la demande en eau et les arbitrages liés aux réponses fondées sur la nature proposées, plutôt que de supposer que tout élément vert est bénéfique.

Le ciment, les granulats, l’acier, l’aluminium, le bois, le verre, l’asphalte, les matériaux d’isolation et les matériaux d’aménagement intérieur peuvent entraîner des voies d’impact significatives en amont liées aux terres, à l’eau, à la pollution, à l’extraction et à la biodiversité. Les données carbone à elles seules ne rendent pas compte de ces enjeux. Un registre proportionné des matériaux peut combiner la quantité ou le coût, le fournisseur, le produit, l’origine lorsqu’elle est disponible, le contenu recyclé ou réemployé, les déclarations environnementales de produit, la certification, les indicateurs de matières premières sensibles à la nature et le degré de confiance dans les éléments probants.

Les activités contrôlées par les locataires peuvent avoir une incidence significative sur l’eau, les déchets, la pollution, la gestion des espaces verts et les impacts des produits ou services. L’organisation devrait déterminer si l’activité relève du périmètre de reporting, comment elle y est rattachée par l’intermédiaire des baux ou de la gestion, quelle influence elle exerce et quelles données sont utiles à la prise de décision. Une exclusion automatique au motif que les données sont détenues par un locataire peut dissimuler une exposition significative ; une inclusion automatique sans analyse du contrôle peut surestimer la responsabilité.

Les contrôles pratiques comprennent les clauses des baux, l’accès au système de gestion technique du bâtiment, le sous-comptage, les questionnaires destinés aux locataires, les normes d’aménagement, la notification des incidents, les baux verts, les objectifs communs et les protocoles de confidentialité. L’information publiée devrait expliquer le dénominateur de couverture, les estimations, les catégories significatives de locataires et le plan d’amélioration des données. Elle devrait éviter d’identifier les locataires commercialement sensibles ou les infrastructures critiques pour la sécurité.

1. Segmenter le portefeuille et le pipeline. Séparer les actifs existants, les développements, les projets de construction, les réseaux, les coentreprises et les fonds ou mandats pertinents.

2. Cartographier la localisation et le contrôle. Consigner la géométrie, la propriété, la gestion, les responsabilités des locataires ou des exploitants, le cycle de vie et les étapes décisionnelles.

3. Examiner les interfaces avec la nature. Évaluer les enjeux liés aux terres, à l’eau, à la biodiversité, à la nature en milieu urbain, à la pollution, aux matériaux et à la chaîne de valeur en utilisant le niveau de granularité pertinent.

4. Sélectionner les actifs et projets prioritaires. Combiner la dépendance et le potentiel d’impact, les emplacements sensibles, l’exposition financière, les décisions relatives au pipeline, les réclamations et la confiance dans les données.

5. Évaluer les dépendances et les impacts. Utiliser les données de référence, les permis, les données de conception, les activités opérationnelles, les informations des locataires, l’origine des matériaux et les éléments probants fournis par les parties prenantes.

6. Construire les voies de risque et d’opportunité. Relier la nature à la planification, à la construction, à l’occupation, à la fiabilité des services, à la valorisation, aux dépenses d’investissement, aux dépenses d’exploitation, à l’assurance et au financement.

7. Appliquer des réponses fondées sur le cycle de vie. Donner la priorité à l’évitement et à la conception dans le pipeline, à l’amélioration opérationnelle dans les actifs existants, ainsi qu’à la restauration ou à la circularité en fin de vie.

8. Définir les indicateurs et les objectifs. Définir les dénominateurs relatifs aux actifs et au portefeuille, les données de référence, les méthodes, le contexte géographique et le niveau de confiance.

9. Intégrer l’investissement et le financement. Établir des liens avec les acquisitions, les étapes décisionnelles des développements, les budgets, les valorisations, les dépréciations, les provisions, l’assurance et les exigences des prêteurs.

10. Publier le périmètre et les lacunes. Expliquer la couverture du portefeuille, les limites relatives aux locataires et aux matériaux, l’agrégation, la confidentialité et le plan d’amélioration.

Scénario illustratif. Un groupe immobilier possède des bureaux urbains et prévoit un aménagement à usage mixte sur un ancien terrain industriel. L’examen initial identifie des sols contaminés, un cours d’eau connecté, une exposition aux inondations et à la chaleur, une faible couverture arborée et une valeur potentielle pour l’habitat. Le groupe dispose également d’une visibilité limitée sur l’origine du bois et des granulats, ainsi que de données seulement partielles sur l’eau consommée par les locataires.

Le groupe compare les solutions d’implantation et de conception, protège une zone tampon riveraine, met à jour le drainage et la dépollution des sols, fixe des exigences de traçabilité des matériaux, installe un sous-comptage et intègre l’entretien des espaces verts aux budgets d’exploitation. La publication d’informations TNFD distingue le portefeuille de projets en développement du portefeuille existant, explique les indicateurs de localisation et la couverture des locataires, et évite d’affirmer que le projet est favorable à la nature avant que des éléments probants sur les résultats ne soient disponibles.