TNFD para el sector inmobiliario y las infraestructuras: emplazamientos, materiales de construcción y naturaleza urbana

Material educativo para profesionales. Los escenarios y la redacción ilustrativos requieren adaptación a los hechos de la organización, su enfoque de materialidad, su sector, sus ubicaciones y su contexto de elaboración de informes.

Las organizaciones inmobiliarias y de infraestructura gestionan varias poblaciones distintas: activos existentes, carteras de desarrollo y adquisición, proyectos de construcción, redes de infraestructura, activos arrendados y materiales upstream. Un edificio operativo maduro y un emplazamiento no desarrollado no pueden evaluarse con las mismas evidencias ni las mismas palancas de respuesta. El trabajo del TNFD debe conservar la etapa del ciclo de vida y los derechos de decisión para que sean visibles las opciones de evitación, diseño, operación, renovación y restauración.

La ubicación es igualmente importante. Los activos urbanos y periurbanos pueden depender del drenaje, la regulación de inundaciones, la refrigeración, el suministro de agua, la estabilidad del suelo, la vegetación y el acceso a espacios verdes o azules. También pueden contribuir al cambio de uso del suelo, la fragmentación del hábitat, el uso del agua, la contaminación, la luz, el ruido y las vías de propagación de especies invasoras. Los corredores y las redes de infraestructura pueden generar efectos acumulativos y de conectividad que una única dirección no puede representar.

Figura 1. Modelo de datos del ciclo de vida de los activos para bienes inmuebles e infraestructura. Las carteras existentes, las carteras de desarrollo y las redes utilizan campos compartidos de ubicación y desempeño, pero requieren decisiones diferentes.

La selección del emplazamiento y el diseño inicial suelen ofrecer la mayor capacidad de influencia para evitar impactos. La evaluación preliminar no debería limitarse a la superposición con áreas protegidas. Debería considerar la integridad de los ecosistemas, el rápido declive, la importancia para la biodiversidad, el estrés hídrico, la conectividad, el uso agrícola o comunitario, el estado de los terrenos previamente desarrollados y la probabilidad de dependencias o impactos significativos. La evaluación debería distinguir el uso anterior del suelo, la fecha de referencia, el cambio propuesto, la huella temporal de la construcción y la huella operativa permanente.

La resiliencia relacionada con la naturaleza debería integrarse con el trabajo climático, pero no reducirse a este. Las superficies impermeables, la pérdida de vegetación y la alteración del drenaje pueden intensificar el riesgo de calor e inundaciones. Los humedales, los árboles, los suelos, los cursos de agua y otras infraestructuras verdes o azules pueden proporcionar servicios de refrigeración, retención de agua, calidad del aire, amenidad y bienestar. La organización debería evaluar el desempeño, el mantenimiento, la demanda de agua y las compensaciones de las respuestas basadas en la naturaleza propuestas, en lugar de asumir que cualquier elemento verde es beneficioso.

El cemento, los áridos, el acero, el aluminio, la madera, el vidrio, el asfalto, los materiales aislantes y los materiales de acondicionamiento pueden conllevar vías materiales relacionadas con la tierra, el agua, la contaminación, la extracción y la biodiversidad en fases aguas arriba. Los datos sobre el carbono por sí solos no captan estas cuestiones. Un registro de materiales proporcionado puede combinar la cantidad o el coste, el proveedor, el producto, el origen cuando esté disponible, el contenido reciclado o reutilizado, las declaraciones ambientales de producto, la certificación, los indicadores de materias primas sensibles a la naturaleza y la confianza en la evidencia.

Las actividades controladas por los inquilinos pueden afectar sustancialmente al agua, los residuos, la contaminación, la gestión de espacios verdes y los impactos de productos o servicios. La organización debería determinar si la actividad se encuentra dentro de los límites de información, cómo está conectada mediante arrendamientos o gestión, qué influencia tiene y qué datos son útiles para la toma de decisiones. La exclusión automática porque los datos están en poder de un inquilino puede ocultar una exposición material; la inclusión automática sin analizar el control puede exagerar la responsabilidad.

Entre los controles prácticos se incluyen cláusulas de arrendamiento, acceso al sistema de gestión del edificio, submedición, cuestionarios para inquilinos, normas de acondicionamiento, notificación de incidentes, arrendamientos ecológicos, objetivos conjuntos y protocolos de confidencialidad. La información a revelar debería explicar el denominador de cobertura, las estimaciones, las categorías materiales de inquilinos y el plan para mejorar los datos. Debería evitar identificar a inquilinos comercialmente sensibles o infraestructuras críticas para la seguridad.

1. Segmentar la cartera y la cartera de proyectos. Separar los activos existentes, los proyectos de desarrollo, los proyectos de construcción, las redes, las empresas conjuntas y los fondos o mandatos pertinentes.

2. Mapear la ubicación y el control. Registrar la geometría, la propiedad, la gestión, las responsabilidades de los arrendatarios u operadores, el ciclo de vida y los hitos de decisión.

3. Examinar las interfaces con la naturaleza. Evaluar las cuestiones relativas al suelo, el agua, la biodiversidad, la naturaleza urbana, la contaminación, los materiales y la cadena de valor utilizando el nivel de granularidad pertinente.

4. Seleccionar activos y proyectos prioritarios. Combinar el potencial de dependencia e impacto, las ubicaciones sensibles, la exposición financiera, las decisiones de la cartera de proyectos, las reclamaciones y la confianza en los datos.

5. Evaluar las dependencias y los impactos. Utilizar líneas base, permisos, datos de diseño, operaciones, información de los arrendatarios, orígenes de los materiales y evidencia de las partes interesadas.

6. Construir vías de riesgo y oportunidad. Conectar la naturaleza con la planificación, la construcción, la ocupación, la fiabilidad del servicio, la valoración, el capex, el opex, los seguros y la financiación.

7. Aplicar respuestas a lo largo del ciclo de vida. Priorizar la evitación y el diseño en la cartera de proyectos, la mejora operativa en los activos existentes y la restauración o circularidad al final de la vida útil.

8. Establecer métricas y objetivos. Definir denominadores de activos y de cartera, líneas base, métodos, contexto de ubicación y confianza.

9. Integrar la inversión y la financiación. Vincularlas con la adquisición, los hitos de desarrollo, los presupuestos, las valoraciones, el deterioro de valor, las provisiones, los seguros y los requisitos de los prestamistas.

10. Divulgar el alcance y las carencias. Explicar la cobertura de la cartera, los límites relativos a los arrendatarios y los materiales, la agregación, la confidencialidad y el plan de mejora.

Escenario ilustrativo. Un grupo inmobiliario posee oficinas urbanas y planifica un desarrollo de uso mixto en un terreno anteriormente industrial. El examen identifica suelo contaminado, un curso de agua conectado, exposición a inundaciones y calor, baja cobertura arbórea y un posible valor de hábitat. El grupo también tiene una visibilidad limitada sobre los orígenes de la madera y los áridos, y solo dispone de datos parciales sobre el agua de los arrendatarios.

El grupo compara alternativas de emplazamiento y diseño, protege una franja ribereña, actualiza el drenaje y la remediación del suelo, establece requisitos de trazabilidad de materiales, instala submedición e incorpora el mantenimiento de los espacios verdes a los presupuestos operativos. La divulgación de TNFD distingue la cartera de proyectos de desarrollo de la cartera existente, explica las métricas de ubicación y la cobertura de los arrendatarios, y evita afirmar que el proyecto es positivo para la naturaleza antes de disponer de evidencia de resultados.